《 夫妻節稅 》房子過戶 有哪些稅金要負擔 如何計算
這棟房屋有 21年沒買賣了..
要過戶給小孩..... 如何才能節稅 [位於鬧區 ]
又有哪些稅金需負擔 請熟知律法的板友不吝賜教
如需資料 再補充 謝了
有哪些稅金需負擔?
過戶需負擔稅費種類如下:
1.契稅:按房屋現值6%計算(買賣和贈與相同)
2.土地增值稅:依照前次移轉現值計算漲價總額計算增值稅,分為一般稅率(20%~40%)和自用住宅優惠稅率(10 %)
3.印花稅:按照房屋害土地公告價值貼用千分之一印花
4.贈與稅:贈與淨額超過111萬時,按累進稅率4%起算
5.登記費:地政機關的登記規費,房屋按契價千分之一計算,土地按申報地價總額千分之一計算!
6.書狀費:所有權狀每張80元
如何才能節稅.....
要過戶給小孩,有兩種方式:1.贈與2.買賣
首先談贈與:
目前贈與稅每人每年贈與淨額在111萬以內免徵贈與稅,房屋及土地贈與是按房屋現值及土地公告現值計算!房屋及土地公告總值超過111萬,可以採分年贈與方式逐年贈與如要縮短贈與年期,也可以利用配偶間不計入贈與總額方式,先贈與一半給配偶,再由本人及配偶同時各贈與111萬元價值的持分給小孩!
需考慮最重要因素是土地增值稅,贈與不能申請按自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅,該房屋有 21年沒買賣了,相信增值稅按一般稅率課徵應該為數可觀!
其次是買賣:
依遺產及贈與稅法規定,二等親屬間的買賣視同贈與,依法必須申報贈與稅,能提出價金支付證明的話,可以在申報贈與稅時主張為買賣!以買賣方式可以申報土地增值稅按自用住宅稅率課徵,即使將來被課贈與稅一樣適用!
國稅局審查主要是資金的來源及流向,資金如果是來自父母(贈與人)或資金向父母買了之後又回到子女戶頭,都會被補徵贈與稅並罰款!這一點不可不慎!
買賣須考慮:
1.資金來源:小孩是否有能力購買!年紀太小的話,除非父母有事先規劃以現金每年100萬贈與,否則資金可能須由小孩向銀行申貸,如果小孩尚未成年,則銀行貸款就有困難!
2.二等親屬間買賣案件,國稅局列管五年,小孩以貸款作為支付價金,國稅局仍會查核貸款是由誰清償!
3.以買賣方式過戶,第二年必須申報產交易所得!
綜合以上回答,建議您先比較以贈與方式須繳納的增值稅,和以買賣方式申請自用增值稅,可節省多少稅金(如果您符合自用住宅資格),再行決定用何種方式!
白話一點:
所謂贈與淨額:贈與的房屋和土地公告價值相加之後,扣除免稅額111萬,再扣除繳納的契稅和增值稅(稅金必須證明由兒子繳納才可以扣除)之後,就是贈與淨額!
21年前買賣價個和這次過戶稅金無關!
自用住宅房屋稅為7900元,推算房屋現值約658300元,所以過戶時契稅約39498元
地價稅去年繳26000左右是無法推估公告現值是多少,但是這個金額算蠻高,是否為自用住宅地價稅呢?
您如果可以提供土地權狀記載的地段,地號,面積,持分,就可以幫您查詢公告現值!
計算土地增值稅需要您的前次(21年前)移轉公告現值才能計算漲價總額,目前數據無法計算增值稅,但可以確定一定很多!
公告地價和公告現值並不相同,公告地價是課徵地價稅的依據,公告現值則是課徵土地增值稅的依據!
依您提供的數據來看,房屋和土地的公告價已經超過千萬,保守估計將近1400萬,如用一年贈與(您和先生各700萬來算),則您和先生各需繳贈與稅約57萬多,合計約115萬贈與稅!
兒子目前沒有收入,以買賣方式雖然可以節稅,卻比較危險,因為如要以貸款來作資金支付證明,國稅局也會查詢兒子的償債能力!
如要作買賣,建議再等兩三年,兒子有收入證明,再用貸款來作價金支付!而價金在買賣後可以利用你們夫妻每年各贈與111萬的方式(合計222萬)來償還貸款!前提是土地增值稅要以自用住宅優惠稅率來辦財會省稅!
如要辦贈與,只能分年贈與,估計約分六年可以贈與完畢!
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